Annullamento del decreto di trasferimento e “aliud pro alio”

Non appena preso possesso dell’immobile trasferito nell’ambito di una vendita forzata, parte acquirente restava spiazzata nel constatare l’esistenza di tutta una serie di gravissime criticità, tali da rendere l’immobile in questione del tutto irriducibile a quello descritto nell’ambito della procedura esecutiva. Lo stesso ingegnere incaricato dalla parte di effettuare un sopralluogo, rilevava nette incongruenze tra la situazione reale dei luoghi e i documenti presentati in seno alla procedura, evidenziando una distanza incolmabile con quanto descritto nella perizia del C.T.U. e confermando come anche una eventuale concessione in sanatoria non fosse ottenibile per gravi problemi tecnici.   Tra le varie anomalie, risultavano peraltro aperture sui muri portanti, addirittura soggette a denuncia penale, circostanza omessa dal CTU della procedura. La stessa idoneità statica peraltro, si palesava subito del tutto inottenibile, giacché per la conformazione del fabbricato, sarebbe stato necessario operare l’accesso a tutti gli appartamenti limitrofi, di proprietà aliena, previa verifica di eventuali abusi sugli stessi insistenti. Per tutto quanto sopra esposto al Giudice adito è stato rappresentato come l’atto di trasferimento sia affetto da nullità per assegnazione di “aliud pro alio”. La fattispecie di “aliud pro alio” ricorre nelle seguenti ipotesi, ben individuate:

- Che l’immobile in questione appartenga a un genere affatto diverso da quello indicato nella
ordinanza di vendita

- Che l’immobile in questione manchi delle qualità necessarie per assolvere alla sua naturale
funzione economico sociale

- Che sia del tutto compromessa la destinazione d’uso prevista, la quale fungeva da elemento dominante per l’offerta di acquisto.

Pur essendo ben noto che nella vendita esecutiva, a mente dell’articolo 2922 c.c., non trovi applicazione la disciplina della garanzia per vizi della cosa venduta, ciò non riguarda però l’ipotesi di consegna di “aliud pro alio”. Si afferma infatti nella giurisprudenza della Corte di Cassazione che “la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile nel caso di radicale diversità del bene oggetto della vendita forzata ovvero se lo stesso sia ontologicamente diverso da quello sul quale sia incolpevolmente caduta l’offerta dell’aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all’assolvimento della destinazione d’uso che, presa in considerazione nell’ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l’offerta dell’aggiudicatario” (Cass. Sez. III 29 Gennaio 2016 n. 1669). 

A proposito dei rimedi azionabili, la giurisprudenza ha ammesso nel tempo "azione di annullamento ex art. 1427 e 1429 c.c., svincolata dalla opposizione agli atti esecutivi, azione generale di nullità del negozio di vendita dipendente dalla incolpevole ignoranza della situazione di fatto dell’immobile da parte dell’aggiudicatario". 

Un rimedio al di fuori dei termini della opposizione agli atti esecutivi è comunque in maniera unanime accettato nel momento in cui l’aggiudicatario non abbia potuto, in maniera del tutto incolpevole, azionare tempestivamente i rimedi endoprocessuali, ben potendo in tal caso l’aggiudicatario disporre di autonoma azione anche qualora in processo esecutivo non sia più pendente.
Responsabile, pertanto per i fatti per cui è causa è il Ministero della Giustizia e ciò in forza dell’abrogazione del c.d. “filtro di ammissibilità” ad opera della l. n. 15/2015, con conseguente impossibilità di azione diretta verso il magistrato (art. 5 l. n. 117/1988), salva l’ipotesi di partecipazione volontaria al giudizio (art. 6 l. n. 117/1988) Del pari responsabile è il CTU nominato nella procedura. 

Alla luce di tali e tante difformità tra lo stato descritto e lo stato reale dei luoghi, non si possono che configurare profili di assoluta responsabilità del CTU. Proprio la difformità tra la descrizione dell’immobile contenuta negli atti della procedura e lo stato reale del bene, è da sempre considerata un’ipotesi distinta dai meri vizi del bene acquistato.
La legge prevede che il ruolo del consulente tecnico d’ufficio si accompagni a precise responsabilità, a garanzia di tutti i soggetti coinvolti. La responsabilità civile del CTU trova la sua norma di riferimento nell’art. 64 c.p.c. In base all’ultimo periodo di tale articolo, in ogni caso è dovuto il risarcimento dei danni causati alle parti. Non intercorrendo alcun rapporto contrattuale tra la parte ed il Consulente Tecnico d’Ufficio, a carico di quest’ultimo si pone una responsabilità di natura extracontrattuale, sicché alla parte incombe l’onere di provare:
1) la condotta dolosa o gravemente colposa del CTU;
2) il danno ingiusto;
3)il nesso causale tra l’operato del CTU ed il lamentato danno.
Il CTU, ex art. 64 co. 2 c.p.c., è chiamato a rispondere civilmente dei danni causati nell’esercizio della sua attività anche per colpa lieve, prevista non solo dall’art. 2043 c.c., ma anche dall’art. 64 secondo comma c.p.c. che stabilisce: “il consulente tecnico è in ogni caso tenuto a risarcire i danni causati alle parti dall’esecuzione dell’incarico ricevuto”. Pertanto, la responsabilità dell’ausiliario può discendere da qualsiasi condotta del CTU, e quale che sia l’elemento soggettivo di essa, sulla scorta del fatto che il dato normativo espressamente stabilisce che il consulente è tenuto al risarcimento del danno causato alle parti “in ogni caso”. 

Avv. Fabio Punzi